Mua bán đất nông nghiệp là giao dịch thường gặp trên thị trường bất động sản. Do đặc thù của loại đất, thủ tục mua bán đất nông nghiệp cũng như các quy định liên quan cũng có sự khác biệt với các loại đất khác.
Trong bài viết dưới đây, Môi Giới Cá nhân sẽ chia sẻ kỹ hơn đến bạn đọc về vấn đề này.
I. Điều kiện để thực hiện mua bán đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2013 có quy định Điều 188 về các điều kiện để đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định.
- Đất còn thời hạn sử dụng đất.
- Không xảy ra các vấn đề về tranh chấp trên đất.
- Đất không bị đem ra thế chấp, thuộc danh sách kê biên để đảm bảo việc thi hành án.
- Phải tiến hành đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan chức năng có thẩm quyền.
II. Thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp được tiến hành qua các bước như sau:
1. Bước 1: Thành lập hợp đồng mua bán
Để thực hiện hợp đồng mua bán cần chuẩn bị các loại giấy tờ như sau:
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ) hợp pháp.
- Giấy CMND/căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn tính tại thời điểm giao dịch.
- Sổ hộ khẩu gia đình do công an địa phương cấp theo quy định.
- Các giấy tờ liên quan đến quan hệ hôn nhân:
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (với người độc thân, ly thân, đang trong thời gian quyết định ly hôn, đã ly hôn) hoặc giấy đăng ký kết hôn
- Giấy thỏa thuận phân chia tài sản rõ ràng giữa vợ và chồng.
- Giấy tờ ủy quyền trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện ủy quyền để người khác thực hiện giao dịch.
- Bản dự thảo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Hợp đồng này cần được thành lập và công chứng tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2. Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng đất nông nghiệp
Sau khi hợp đồng đã được thành lập và công chứng, hai bên thực hiện đăng ký kê khai biến động về đất tại văn phòng đăng ký đất đại địa phương.
Hồ sơ cần chuẩn bị tại bước này gồm có:
- Đơn đăng ký thực hiện các biến động về đất đai theo mẫu quy định.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng tại bước 1.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ) hợp pháp.
- Bản sao có công chứng CMND/căn cước công dân, sổ hộ khẩu.
3. Bước 3: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu đăng ký chuyển nhượng đất
Cán bộ văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, người nộp sẽ được hướng dẫn bổ sung theo đúng quy định.
Với trường hợp hồ sơ đã đầy đủ và hợp hệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện:
- Tiến hành đo đạc, kiểm tra thực địa thửa đất được yêu cầu chuyển nhượng.
- Gửi thông tin thay đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp tới cơ quan thuế để thực hiện thông báo nghĩa vụ tài chính liên quan.
- Xác nhận thay đổi về đất đai vào Giấy chứng nhận của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã được cấp.
4. Bước 4: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế sẽ thực hiện thông báo các nghĩa vụ tài chính phát sinh đến người ra yêu cầu. Để chuyển nhượng thành công cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này trong thời hạn quy định.
Người mua và người bán có thể thương lượng ai là người phải thực hiện việc nộp các khoản thuế, phí trong trường hợp này.
5. Bước 5: Nhận kết quả chuyển nhượng
Đối với hồ sơ hợp lệ, thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ được thực hiện trong vòng 10 ngày kể từ khi hồ sơ được tiếp nhận.
Người nộp sẽ nhận được phiếu hẹn nhận kết quả từ cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Xem Thêm: Cách kiểm tra pháp lý dự án bất động sản hiệu quả, chính xác
III. Một số quy định về chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp
1. Các trường hợp không được chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp
Luật Đất đai 2013 có quy định cụ thể về các đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 191 như sau:
- Các hộ gia đình/cá nhân không trực tiếp thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp.
- Không được nhận chuyển nhượng đất đối với các thửa đất nông nghiệp nằm trong các phân khu bị bảo vệ nghiêm ngặt, khu vực rừng phòng hộ, khu rừng đặc dụng phục hồi sinh thái nếu không sinh sống trong khu vực đó.
2. Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp
Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp được Luật Đất đai quy định tại Điều 130 như sau:
| Loại đất | Hạn mức đất tối đa được chuyển nhượng |
| Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất trồng cây hàng năm | – Các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long và vùng đông Nam Bộ: 30 héc ta .- Với các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ở khu vực khác: 20 héc ta. |
| Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất trồng cây lâu năm | – Các phường/xã/thị trấn thuộc vùng đồng bằng: 100 héc ta. – Các phường/xã/thị trấn thuộc vùng trung du và miền núi: 300 héc ta. |
| Đất nông nghiệp thuộc nhóm đất rừng sản xuất là rừng trồng | – Các phường/xã/thị trấn thuộc vùng đồng bằng: 150 héc ta. – Các phường/xã/thị trấn thuộc vùng trung du và miền núi: 300 héc ta. |
Trên đây là các quy định liên quan đến thủ tục và luật mua bán đất nông nghiệp. Việc hiểu rõ về vấn đề ngày giúp bạn giải quyết được các khúc mắc trong quá trình giao dịch đất.
Để tiếp tục theo dõi các thông tin bổ ích về bất động sản, hãy tiếp tục theo dõi Môi Giới Cá Nhân!
