Hệ số sử dụng đất là chỉ số quan trọng để xác định chính xác quyền lợi của người mua tại dự án mà họ chuẩn bị đầu tư. Vậy cụ thể hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất ra sao? Chúng ta cùng tìm hiểu ngay dưới bài viết sau đây nhé!
1. Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng mái, tầng hầm) với diện tích tất cả lô đất (m2).
Hệ số sử dụng đất được hình thành nhằm khống chế công trình xây dựng số tầng quá cao trong khu vực có quy định tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số này cũng thể hiện kinh phí đầu tư, quy mô công trình và các căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.
Tùy vào mỗi vùng đất, địa điểm tương ứng mà hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau. Nếu mua đất nền thì khi nhìn vào hệ số này, bạn có thể xác định được căn hộ của mình sau này xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng. Đồng thời, bạn cũng biết được dự án căn hộ của mình quy mô lớn nhất đến đâu.
2. Cách tính hệ số sử dụng đất
Tính hệ số sử dụng đất là điều mà bất kỳ kiến trúc sư nào cũng phải nằm lòng. Bởi lẽ, hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến kinh phí đầu tư, quy mô công trình, căn hộ xây dựng trên bao nhiêu m2 đất được đầu tư.
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất được áp dụng theo công thức sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo hai dạng:
- FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần.
- FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %.
Ví dụ 200%, 400%, 550%.
Trong đó:
- Tổng diện tích sàn nhà, công trình là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng kỹ thuật, tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng mái, tầng áp mái.
- Diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó. Bao gồm diện tích mặt bằng lô gia, ban công, tường bao, cầu thang, giếng thang máy, ống khói, hộp kỹ thuật,…
Ví dụ về tính hệ số sử dụng đất
Một dự án chung cư có tổng diện tích lô đất là 1000m2. Tổng diện tích công trình chung cư là 10 tầng, bao gồm 2 tầng hầm và 500m2. Theo đó, 500m2 còn lại chính là diện tích không gian mở bên ngoài.
Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ là: (10 + 2) x (500m2 / 1000m2) = 6.
3. Quy định về hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.13 theo thông tư 22/2019/TT-BXD. Cụ thể:
Cũng theo thông tư này, chỉ tiêu sử dụng đất được quy định như sau:
Đất xây dựng cho các điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Trong đó:
- – Đất xây dựng công trình nhà ở tối thiểu là 25m2/người.
- – Đất xây dựng công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu là 5m2/người
- – Đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật tối thiểu là 5m2/người
- – Cây xanh công cộng tối thiểu là 2m2/ người.
Sau khi biết được hệ số sử dụng đất là gì cùng những quy định kèm theo, hy vọng bạn có thể áp dụng hiệu quả trong công việc và đời sống. Nếu bạn quan tâm đến những chủ đề tương tự, hãy tiếp tục theo dõi Môi Giới Cá Nhân để có thêm nhiều kiến thức xây dựng hữu ích.
