Làn sóng giảm giá bất động sản đang bao trùm toàn thị trường. Tuy nhiên, xu hướng này sẽ chỉ diễn ra với các sản phẩm giao dịch ở thị trường thứ cấp do dân đầu tư mắc cạn. Còn với thị trường sơ cấp lại khó xảy ra tình trạng tụt giá do chủ đầu tư vẫn đang gặp nhiều áp lực về tài chính.
1. Giá nhà vẫn không có dấu hiệu giảm trong quý III
Tâm lý chờ đợi nhà đất, căn hộ chung cư giảm giá để mua vào đang lan rộng trên toàn thị trường. Nhưng theo diễn biến thực tế, người mua ở thực và nhà đầu tư rất có thể sẽ phải thất vọng bởi ngay trong thời điểm nhạy cảm như hiện nay, giá nhà ở vẫn tăng nhẹ, bất chấp nhu cầu mua giảm.
Theo báo cáo thị trường hồi tháng 7/2020, nhu cầu tìm mua nhà đã giảm 7% so với tháng trước. Song, giá bán chung cư tại TP.HCM tính riêng trong tháng 7 vấn tiếp tục tăng 0,6% so với tháng 6 và 7,5% so với cùng thời điểm này năm 2019.
Hiện giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đã vào mức 43,5 triệu/m2 và đang có xu hướng tăng thêm trong các quý tới, khi giá bán dự án mới giáp ranh thành phố với các tỉnh lân cận đang ngày một nâng cao.
Còn theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, dù bức tranh thị trường khá ảm đạm nhưng giá bán bất động sản vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,5% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, loại hình căn hộ cao cấp tăng khoảng 2,75; căn hộ bình dân, trung cấp có mức tăng mạnh, vào khoảng 3,7%. Còn với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 8,36% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đánh giá về khả năng giảm giá của bất động sản trên thị trường sơ cấp, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, rất khó để doanh nghiệp giảm giá bán bởi áp lực từ các khoản chi phí phát triển dự án. Đa phần các chi phí này đều có xu hướng tăng nên rất khó để bất động sản giảm giá.
Giới chuyên môn nhận định, một trong những nguyên nhân khiến nhà đất khó có chuyện giảm sâu trong trung và dài hạn là do yếu tố khan hiếm quỹ đất. Chủ tịch HoREA – ông Lê Hoàng Châu nhận định, rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là lực cầu yếu mà là do khan hiếm nguồn cung.
Trong năm 2019, các sản phẩm, dự án tung ra thị trường đã sụt giảm tới 70%, quỹ đất sạch tại thành phố ngày một ít đi, thủ tục pháp lý rườm rà, phức tạp khiến dự án mới khó ra thị trường. Điều này là nguyên nhân chính dẫn tới giá bất động sản thời gian qua không giảm dù bị tác động không nhỏ bởi đại dịch.
Thực tế, giá chỉ xuống ở thị trường thứ cấp do nhà đầu tư không chịu được áp lực dòng tiền. Còn ở thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư dự án bất động sản uy tín vẫn duy trì hoạt động với mức giá phù hợp.
2. Giảm giá nhẹ ở thị trường thứ cấp
Ở thị trường thứ cấp, tình hình giao dịch không mấy khả quan do nguồn cầu thấp, giá bán thứ cấp ở một số loại hình giảm nhẹ khi nhà đầu tư bán cắt lời hay “bán tháo” vì áp lực tài chính. Tuy nhiên, xu hướng giảm này không mạnh như dự đoán hay kỳ vọng của nhiều người mua nhà.
Theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM, động thái rao bán hiện nay của nhà đầu tư thứ cấp vẫn chủ yếu là cắt lời chứ không bán lỗ, do loại hình nhà đất luôn là kênh trú ẩn an toàn và được ưu tiên hàng đầu. Chính vì vậy, việc giảm giá vẫn sẽ có những không mạnh như nhiều người kỳ vọng.
“Không loại trừ khả năng nhiều nhà đầu tư không chịu nổi gánh nặng kinh tế do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, hay hết chịu tải nổi tiến độ thanh toán vì ôm hàng quá nhiều phải bán ra dưới giá vốn, cắt lỗ để thu hồi tiền. Nhưng người mua không nên “ôm mộng” làn sóng này sẽ lan rộng vì thị trường đang từng bước điều chỉnh để thích ứng với dịch trong dài hạn.
Bên cạnh đó, mức giảm giá này còn phụ thuộc vào từng phân khúc sản phẩm, vào mối quan hệ cung – cầu của từng loại hình bất động sản. Những sản phẩm cao cấp có thể sẽ giảm ít để thích ứng, nhưng nhà đất phân khúc bình dân đang ghi nhận sức mua tốt nên khó có chuyện giảm sâu. Ngoài ra các khu vực có dân cư đông đúc, nhà cửa càng được lấp đầy nhiều thì mức giảm sẽ càng thấp”, vị lãnh đạo này cho hay.
Dù nhận định giá nhà đất sẽ có sự sụt giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp, nhưng các chuyên gia cho rằng, quy mô sẽ không lớn. Trong bối cảnh lãi suất không còn hấp dẫn, giá vàng biến động khó lường, bất động sản vẫn là kênh an toàn để lựa chọn thời điểm này. Với những sản phẩm có tính thanh khoản cao, đảm bảo chắc chắn về pháp lý và do những nhà phát triển bất động sản có uy tín cung cấp sẽ vẫn chiếm ưu thế nhất định, thoát được làn sóng bán cắt lỗ.
