Bất động sản là lĩnh vực đầu tư mang nhiều lợi nhuận nhưng cũng chứa nhiều rủi ro. Trong số đó, mua phải dự án ma, dự án chưa hoàn thành pháp lý hay gặp “cò đất” lừa đảo là những rủi ro thường thấy.
Và để biết dự án ma là gì, bạn có thể tham khảo những thông tin dưới đây để có cách nhận biết và phòng tránh.
1. Dự án ma là gì?
Dự án ma được hiểu là những dự án không có thật. Các dự án này mới chỉ nằm trên giấy, chưa đủ điều kiện pháp lý để bán.
Dự án ma cũng có thể là những dự án đã có hệ thống đường đi, hệ thống thoát nước, sự phân chia lô đất rõ ràng. Tuy nhiên, thực chất đây chỉ là những công trình tự ý xây dựng nhằm qua mắt người mua mà không có bất kỳ giấy tờ chấp thuận nào từ cơ quan Nhà nước.
Các dự án ma thường xuất hiện ở những địa phương đang trong cơn sốt đất. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết cũng như sự nóng vội của người mua, các đối tượng lừa đảo sẽ “vẽ” ra dự án ma để thu lợi bất chính.
Tuy hành vi lừa đảo này không còn mới và đã được cảnh báo thường xuyên, nhưng vẫn còn rất nhiều người bị dính bẫy.
Theo thống kê, những năm gần đây, dự án ma xuất hiện nhiều nhất ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng,… do nhu cầu đầu tư tăng cao. Hệ quả là nhiều người mất oan tiền cho những dự án không có thật.
2. Cách nhận biết dự án ma chuẩn nhất hiện nay
Sau khi hiểu được dự án ma là gì, người mua cần hết sức cảnh giác và “bắt mạch” dự án ma thông qua những dấu hiệu sau:
2.1. Thiếu cơ sở hạ tầng
Các dự án ma thường thiếu cơ sở hạ tầng cơ bản như điện, đường, trường, trạm. Để qua mắt người mua thì một số dự án có làm đường. Tuy nhiên chỉ là đường sỏi tạm bợ, chưa đạt điều kiện tối thiểu 5m.
Đây là những dấu hiệu hạ tầng cho thấy dự án chưa đảm bảo quy định của Nhà nước về phân lô bán nền.
2.2. Dự án được chào bán với cái tên “Phiếu đăng ký giữ chỗ”, “Thỏa thuận góp vốn”, “Phiếu đặt cọc giữ chỗ”
Đây là 03 cái tên phổ biến của dự án ma. Cách làm thường thấy là các cò đất đi chào mời khách hàng làm ăn chung, đặt mua chỗ trước để hưởng giá tốt.
Tuy nhiên, khi khách hàng đã xuống tiền cọc thì các cò đất “cao chạy xa bay”. Điều này khiến cho người mua mất trắng tiền.
2.3. Gắn mác “Đất nền giá rẻ”
Người mua cần cảnh giác với những lời chào mua đất nền thanh lý giá rẻ. Bởi lẽ, đất nền pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn chỉnh thì sẽ không có giá rẻ.
Dự án giá rẻ thường có nguyên nhân của nó. Ví dụ như dự án nằm ở nơi xa xôi hẻo lánh, đất đang tranh chấp, đất công hoặc đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng,…
2.4. Giấy tờ mập mờ
Một dự án hợp pháp sẽ trình được đầy đủ giấy tờ chấp thuận dự án của HĐND cấp tỉnh. Đồng thời, dự án cũng sẽ có giấy chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Vậy nên, người mua cần kiểm tra các loại giấy tờ trên để xác định dự án có thực hay không.
Tuy nhiên, có một số trường hợp tinh vi hơn, chủ đầu tư sẽ xây dựng nên các căn nhà để thể hiện đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng. Cũng có trường hợp giấy tờ bị làm giả, một lô đất có nhiều mã hợp đồng.
Để không bị lừa, người mua nên kiểm tra giấy tờ thật kỹ. Đồng thời, cần tra cứu thông tin về đất ở các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2.5. “Bánh vẽ” hấp dẫn
Bốc thăm trúng thưởng, mua đất tặng vàng hay cam kết tỷ lệ sinh lời cao,… Đây là những lời hứa hẹn thường thấy của những cò đi bán dự án ma. Với chiêu dụ đánh vào tâm lý ham rẻ, được nhận quà giá trị, người mua rất dễ sập bẫy lừa đảo.
3. Cách kiểm tra dự án ma là gì?
Để tránh sập bẫy dự án ma, người mua cần chú ý kiểm tra các yếu tố sau:
3.1. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án
Theo quy định của pháp luật, một dự án bất động sản được phê duyệt phải bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng đối với trường hợp dự án phải có Giấy phép xây dựng.
- Giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ xây dựng dự án.
- Giấy tờ liên quan đến việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
Người mua cũng nên tìm hiểu dự án có đơn vị thứ 03 nào đảm bảo về tài chính không. Thông thường, các đơn vị thứ 03 này là ngân hàng.
3.2. Khảo sát thực tế dự án
Giấy tờ pháp lý hoàn toàn có thể bị làm giả. Vì vậy, người mua cần đến khảo sát trực tiếp để xem dự án có thật hay không. Sau đó đến các cơ quan hành chính địa phương để kiểm tra.
Đồng thời, người mua cũng cần xem bản đồ quy hoạch có đúng như thông tin người bán cung cấp hay không. Bằng cách đến địa chỉ dự án, người mua có thể tận mắt nhìn thấy cơ sở vật chất của dự án đó, tiến độ đến đâu,…
3.3.Tìm hiểu kỹ loại hợp đồng sẽ ký kết với chủ đầu tư
Để đảm bảo an toàn, người mua nên tìm hiểu đâu là loại hợp đồng sẽ ký kết với chủ đầu tư. Bởi lẽ, không phải hợp đồng nào cũng có giá trị theo quy định của pháp luật.
Điển hình là những vụ lừa đảo bằng dự án ma, các đối tượng đều đưa ra các loại hợp đồng không có hiệu lực pháp lý. Chẳng hạn như hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng ủy quyền,…
Vì vậy, ngoài hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, người mua không nên ký kết bất cứ loại hợp đồng nào.
Trên đây là bài viết giải đáp dự án ma là gì và những dấu hiệu nhận biết. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn luôn tỉnh táo để lựa chọn sản phẩm an toàn.
