Trong tất cả các giao dịch bất động sản, việc định giá nhà đất là vô cùng quan trọng. Thực tế, tất cả các tập đoàn bất động sản đều có một bộ phận thẩm định giá riêng biệt.
Vậy định giá bất động sản với môi giới quan trọng như thế nào? Định giá bất động sản bằng phương thức nào cho chính xác ? Hãy cùng Moigioicanhan.com tìm hiểu cụ thể qua bài viết dưới đây.
1. Định giá bất động sản? Tại sao phải tiến hành định giá bất động sản?
1.1. Khái niệm định giá bất động sản
Để hiểu rõ về khái niệm định giá bất động sản, trước hết chúng ta cần hiểu thẩm định giá là gì.
Khái niệm này được quy định trong điều 4 – Pháp lệnh về Giá số 40. Theo đó, thẩm định giá là đánh giá (đánh giá lần đầu hoặc đánh giá lại) giá trị của các tài sản xác định, tại một thời điểm nhất định và địa điểm xác định. Việc đánh giá này thực hiện theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc phù hợp với các thông lệ quốc tế.
Theo quy định tại Bộ Luật Dân Sự 2005, bất động sản bao gồm những hạng mục sau: đất đai, tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình,…) và các loại tài sản khác do quy định của pháp luật. Cho nên, thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá trị của các tài sản như: quyền sử dụng đất và sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
1.2. Các trường hợp cần thẩm định giá bất động sản
Việc định giá bất động sản được áp dụng rất nhiều trong thực tế. Cụ thể, các trường hợp cần thẩm định giá bất động sản như:
- Chuyển nhượng, mua bán nhà đất.
- Sử dụng bất động sản để thế chấp, cầm cố phục vụ mục đích vay vốn.
- Xử lý các trường hợp tranh chấp có liên quan đến bất động sản.
- Xác định giá trị đầu tư, vốn góp khi sử dụng bất động sản để đầu tư.
- Sử dụng trong các trường hợp cho thuê tài chính (Hình thức cho thuê với giá trị thuê ít nhất bằng giá trị tài sản tại thời điểm ký hợp đồng thuê. Kết thúc thời hạn bên thuê được sở hữu tài sản hoặc tiếp tục thuê tùy theo thỏa thuận).
- Phục vụ tính toán các loại thuế liên quan đến nhà đất, hoàn thiện sổ sách và báo cáo tài chính.
- ….
1.3. Tại sao môi giới cần am hiểu về định giá bất động sản?
Giá cả trong các giao dịch bất động sản vô cùng quan trọng
- Điều này đảm bảo quyền lợi giữa người mua và người bán. Người bán luôn muốn bán giá cao, người mua lại luôn mong muốn một mức giá thấp.
- Do đó, là cầu nối, môi giới phải có sự đánh giá chính xác về giá trị bất động sản và tư vấn cho cả hai bên. Điều đó giúp thúc đẩy giao dịch diễn ra suôn sẻ.
Am hiểu định giá giúp môi giới có chiến lược bán hàng chuẩn xác
- Xác định được đối tượng khách hàng phù hợp với phân khúc giá.
- Xác định được mức lợi nhuận kỳ vọng, từ có có sự phân bổ chi phí, thời gian và các nỗ lực cần thiết một cách phù hợp.
- Tránh những rủi ro khi gặp phải tình trạng “giá ảo”. Giá nhà đất bị thổi phồng sẽ khiến nhà đầu tư dễ bị thua lỗ, trong khi giá quá thấp lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ lừa đảo.
- Môi giới luôn là người phải nhạy bén nhất trên thị trường bất động sản. Họ phải có khả năng đánh giá giá trị thực sự của bất động sản, ở các thời điểm và các vị trí khác nhau.
Có kiến thức về định giá giúp người môi giới đi trước thị trường. Điều đó vô cùng quan trọng trong một môi trường có sự cạnh tranh gay gắt như bất động sản.
Có thể bạn muốn xem thêm : “5 kỹ năng giúp người môi giới tăng tỉ lệ chốt sale”
2. Các phương pháp sử dụng trong thẩm định giá bất động sản
Bất động sản là một tài sản không dễ định giá. Nguyên nhân là do giá trị trường ảnh hưởng rất lớn bởi các yếu tố kinh tế vi mô và vĩ mô như: quan hệ cung cầu, hiện tượng đầu cơ tích trữ bất động sản, sự phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội của khu vực,… Vậy định giá bất động sản như thế nào cho chính xác?
Có khá nhiều phương pháp định giá bất động sản được áp dụng vào thực tế. Mỗi phương pháp này đều có ưu và nhược điểm khác nhau. Do đó, tùy thuộc vào tình hình thực tế sẽ có cách áp dụng phù hợp nhất. Dưới đây là một số phương pháp định giá hiệu quả để bạn tham khảo.
2.1. Định giá dựa trên cơ sở thị trường
Cơ sở của phương pháp này là định giá thông qua giá của tài sản tương đương trên thị trường. Chính vì vậy, phương pháp này còn được gọi là phương pháp so sánh giá.
Theo phương pháp so sánh giá, để định giá môi giới cần xác định các yếu tố:
- Giá cả giao dịch thực tế của các bất động sản tương đương (vị trí, đặc điểm,…) với thời điểm định giá phải gần nhất và không quá 2 năm. Nên xác định giá của tối thiểu 3 bất động sản tương đương để đảm bảo sự khách quan.
- Nhu cầu thực tế của các đối tượng tham gia thị trường (đối tượng khách hàng tiềm năng cho sản phẩm bất động sản).
Không có 2 bất động sản nào hoàn toàn tương đồng về tất cả các đặc điểm. Do đó, để định giá chính xác, cần phải cân nhắc dựa trên đặc điểm thực tế của tài sản thẩm định và so sánh với các tài sản dùng để so sánh giá. Dựa vào đó, điều chỉnh tăng/giảm giá trị thẩm định cho phù hợp.
Phương pháp này đòi hỏi môi giới phải có sự am hiểu và nhạy bén về thị trường, nhu cầu khách hàng. Đồng thời, phải có sự tìm hiểu thực tế để có thể định giá chính xác nhất.
2.2. Phương pháp tính theo thặng dư
Đây là phương pháp định giá dựa vào ước tính về sự thay đổi và phát triển trong tương lai. Cụ thể, đó là việc lấy giá trị phát triển ước tính của bất động sản trừ đi tất cả các chi phí có thể phát sinh (trong đó bao gồm cả lợi nhuận nhà đầu tư nhận được)
Công thức định giá nhà đất bằng phương pháp thặng dư:
V = DT – CP
Trong đó:
- V: Giá trị tài sản cần thẩm định giá
- DT: Giá trị phát triển ước tính – tổng doanh thu phát triển
- CP: Tổng chi phí phát triển tương đương.
Để tiến hành thẩm định giá theo phương pháp này cần thực hiện qua các bước như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng nhà đất
Việc xác định mục đích sử dụng đất (phát triển công trình, cho thuê, bán lại,…) có thể đem lại hiệu quả tốt nhất cho bất động sản. Việc xác định này phải dựa vào đặc điểm của thửa đất cũng như thông tin về thị trường.
Nên tham khảo các phân tích hướng dẫn sử dụng tài sản có hiệu quả. Phân tích này dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam.
Bước 2: Xác định thời gian
Tiếp theo người môi giới cần dự đoán thời gian thẩm định bất động sản trong tương lai. Trong đó, phải dự tính cả những biến động của thị trường và dòng tiền trong tương lai.
Bước 3: Ước tính giá trị phát triển
Việc ước tính này dựa trên khả năng sinh lời bằng phương pháp sử dụng tốt nhất. Nên sử dụng phương pháp tiếp cận thị trường – xác định dựa vào việc khảo sát thực tế, và cân nhắc dựa trên những nhu cầu thị trường để ước tính khoản doanh thu này.
Bước 4: Tính toán tổng chi phí cho việc phát triển
Cần tính toán chi phí phát triển bất động sản tương ứng với phương pháp sử dụng ở bước 1. Khoản chi phí này gồm có chi phí đầu tư phát triển (tư vấn phát triển, xây dựng cơ sở hạ tầng, quản lý, bảo hiểm,…) và lợi nhuận mà nhà đầu tư nhận được.
Phần lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định theo cơ sở mức trung bình trên thị trường, hoặc theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.
Bước 5: Tính toán giá trị định giá bất động sản
Giá trị bất động sản bằng doanh thu ở bước 3 trừ đi chi phí ở bước 4.
2.3. Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chiết trừ
Định giá theo phương pháp chiết trừ xác định giá trị sử dụng của đất, bằng việc trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi giá trị tổng tài sản. Ngoài ra phương pháp chiết trừ cũng dựa vào phương pháp định giá trên cơ sở thị trường.
Quy trình thẩm định giá theo phương pháp chiết trừ:
Bước 1: Khảo sát giá của ít nhất 3 bất động sản. Những bất động sản được khảo sát có đặc điểm tương đồng với bất động sản cần định giá. Lưu ý, các bất động sản này phải được giao dịch gần nhất với thời điểm định giá và thời gian giao dịch không quá 2 năm.
Bước 2: Xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản đã khảo sát ở bước 1 theo công thức như sau:
Giá trị tài sản gắn liền với đất = Tổng chi phí xây dựng mới của tài sản – Hao mòn tính đến thời điểm định giá.
Bước 3: Xác định giá trị riêng của quyền sử dụng đất (của bất động sản dùng để so sánh) theo công thức:
Giá trị quyền sử dụng đất = Tổng giá trị khảo sát (ở bước 1) – Giá trị tài sản gắn liền với đất (ở bước 2)
Bước 4: Xác định giá trị sử dụng đất của bất động sản cần định giá. Việc định giá này dựa trên so sánh với các bất động sản đã khảo sát. Đồng thời, phải cân nhắc các đặc điểm riêng của khu đất để có điều chỉnh phù hợp.
Ngoài thẩm định giá, người môi giới còn cần cập nhật thêm nhiều kiến thức để có thể tiến xa hơn trong nghề.
3. Thẩm định giá đất để vay ngân hàng
Với giao dịch vay ngân hàng để mua bất động sản, ngân hàng sẽ thực hiện định giá bất động sản đó. Việc này nhằm đảm rằng tài sản thế chấp có thể đảm bảo độ an toàn cho khoản vay.
Việc định giá bất động sản được ngân hàng thực hiện theo quy trình như sau:
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ đảm bảo
Ngân hàng sẽ nhận hồ sơ và xác minh các thông tin của tài sản mà khách hàng cung cấp, có đảm bảo về mặt pháp lý cũng như tính chính xác hay không.
Bước 2: Khảo sát bất động sản
Ngân hàng sẽ đặt một lịch hẹn với khách hàng để thực hiện khảo sát bất động sản thế chấp. Theo đó, cán bộ thẩm định sẽ đến và ghi lại tất cả các thông tin thực tế về thông số, hình ảnh và đối chiếu toàn bộ các giấy tờ liên quan. Đồng thời, ngân hàng cũng tiến hành khảo sát các bất động sản ở khu vực lân cận.
Bước 3: Thẩm định giá của tài sản đảm bảo
Bước 4: Hoàn thiện các báo cáo và biên bản thẩm định giá bất động sản thế chấp
Bước 5: Lập hồ sơ và tiến hành cho vay vốn dựa trên giá trị của tài sản thế chấp
Như vậy, định giá bất động sản với môi giới là một kiến thức không thể thiếu. Nó là một yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của các giao dịch nhà đất. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã nắm rõ được các quy tắc trong định giá bất động sản và áp dụng vào thực tế một cách dễ dàng.
Aro Bùi – Ban biên tập Môi Giới Cá Nhân
