Nếu lần đầu tham gia thị trường bất động sản, hằn nhiều người sẽ có thắc mắc đất dự án là gì. Và để giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này cũng như biết cách đầu tư, mua bán an toàn, Môi Giới Cá Nhân sẽ chia sẻ những thông tin vô cùng hữu ích trong bài viết dưới đây.
I. Đất dự án là gì?
Đất dự án hay còn được gọi là đất nền dự án. Đây là những mảnh đất vẫn giữ nguyên được hiện trạng ban đầu, chưa có sự tác động của con người như: Đào, bồi đắp, san lấp,…
Nhà đầu tư có thể hiểu nôm na đất dự án là những lô đất nằm trong diện quy hoạch của một chủ đầu tư, hoàn toàn chưa được tiến hành xây dựng và vẫn còn nguyên sơ.
Để đảm bảo quyền lợi trong đầu tư và phát triển, đất dự án thường được khoanh vùng trong những khu vực có nhiều tiện ích. Đồng thời, loại đất này cũng cần được phê duyệt theo quy định của pháp luật và có quy hoạch rõ ràng. Hiện nay, đất nền dự án được xây dựng phổ biến trong các khu sinh thái, khu dân cư cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà văn phòng.
II. Bật mí cách đầu tư đất dự án an toàn và hiệu quả, tránh bị “chôn vốn”
Sau khi nắm được đất dự án là gì, hẳn nhiều nhà đầu tư sẽ muốn ngay lập tức “rót vốn” và loại hình này để kiếm thêm lợi nhuận. Tuy nhiên, đầu tư đất đai nói riêng và BĐS nói chung cần tuân theo một số nguyên tắc nhất định để tránh được rủi ro và đảm bảo dòng vốn. Cụ thể:
1. Lựa chọn vị trí, hạ tầng xung quanh
Khi đầu tư đất dự án cần chú ý đến vị trí đất. Theo đó, khu đất nên có kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá sẽ cao hơn.
Theo các chuyên gia, một mảnh đất sẽ có nhiều khách hàng quan tâm nếu có một trong các tiện ích liền kề như:
- Bệnh viện
- Trường học các cấp
- Chợ
- Đường giao thông
- Bến xe, trạm xe buýt
2. Đầu tư theo cụm dân cư
Đầu tư đất dự án theo cụm dân cư là một cách đầu tư khôn ngoan. Nơi nào đã hình thành cụm dân cư đông đúc, nơi đó sẽ sinh lời cao. Bạn không nên mạo hiểm bằng cách tiên đoán trước tương lai của một khu đất “đồng không mông quạnh”.
Thực tế, có nhiều người thường tin vào lời quảng cáo giá rẻ, hứa hẹn sự tăng giá trong tương lai, song nhận lại chỉ là một khu đất hoang. Vì vậy, trước khi có quyết định đầu tư, hãy tự đặt câu hỏi “Đất giá rẻ có bao nhiêu phần trăm cơ hội tăng giá?” khi nó trông như một “ốc đảo” không điện nước hay các công trình phục vụ sinh hoạt cho dân cư.
3. Chú ý vấn đề pháp lý
Nhà đầu tư chỉ nên mua đất dự án khi nó có pháp lý hoàn chỉnh. Những yếu tố đảm bảo tính an toàn khi đầu tư BĐS gồm: Sổ đỏ, đất không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng.
Rủi ro lớn nhất cho các nhà đầu tư là mua đất dự án có pháp lý dở dang. Nếu chẳng may mua, bạn sẽ mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý, hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn.
Theo đó, 03 loại đất dự án nhà đầu tư nên tránh gồm:
- Đất dự án chưa được phép phân lô: Đất này sẽ khiến nhà đầu tư khó bán, còn người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa, cũng không được cấp Sổ đỏ để xây dựng.
- Đất dự án “ma”: Đây là những dự án đất nền không có thực, được những kẻ lừa đảo “vẽ lên để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng.
- Đất dự án bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng: Đây là đất bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng. Nhiều khách hàng mua nền đất, ký Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nhưng sau đó lại không thể xây nhà vì đất chưa có Sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư.
4. Định giá đất nền
Trước khi mua đất dự án, bạn cần biết cách định giá tài sản. Tuy nhiên, đừng nên là người đầu tiên định giá đất. Hãy tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn giá đất nền dự định mua một cách chính xác nhất.
Hiện nay, phương pháp định giá phổ biến là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Vậy nên, bạn chỉ nên mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.
Để khảo giá, nhà đầu tư có thể tham khảo giá đăng bán trên các website mua bán bất động sản hoặc hội nhóm trao đổi thông tin.
5. Tính thanh khoản của khu đất
Nhà đầu tư nên cân nhắc đến tính thanh khoản thực sự của khu đất. Bạn nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua. Đồng thời, bạn cũng cần tìm hiểu nhu cầu mua bán giao dịch nơi này có thật hay không. Hãy nhớ, chỉ nên “xuống tiền” khi mảnh đất có thanh khoản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.
6. Xem xét đến khả năng tài chính
Nhà đầu tư nên cân nhắc số tiền đang có và không nên đầu tư quá số tiền ấy. Tốt nhất, hãy dùng tiền nhàn rỗi để đầu tư đất dự án, đặc biệt là nhà đầu tư mới, chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này.
Khi không đủ tiền đầu tư, bạn có thể đi vay trong ngưỡng an toàn (50% giá trị tài sản trở xuống). Tuy nhiên, cần lường trước tất cả áp lực về lãi suất, thời hạn vay vốn.
Hãy nhớ, thời điểm vàng để mua đất là lúc thị trường khủng hoảng, giá sụt giảm mạnh. Thị trường càng nóng sốt, càng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Giá cả giảm mạnh cũng có giới hạn, tăng mạnh cũng sẽ đến ngưỡng. Nhà đầu tư dự đoán đúng điểm mua vào bán ra sẽ nắm phần thắng.
III. 5 điều cần đặc biệt lưu ý khi môi giới đất dự án
Hiện nay có khá nhiều thực trạng tiêu cực diễn ra xung quanh đất dự án như: “dự án ma”, chủ đầu tư lừa đảo chiếm đoạt tài sản,… Chỉ cần lơ là một chút, ngay cả những người môi giới lâu năm cũng sẽ bị “sa bẫy”.
Vậy 5 điều cần đặc biệt lưu ý khi môi giới đất dự án là gì?
1. Tìm hiểu chủ đầu tư
Nhiều phân khúc đất nền dự án được rao bán với mức giá rẻ. Tuy nhiên đây có thể là “miếng mồi” để thu hút nhiều môi giới tham gia vào dự án.
Nếu giá thành của đất giảm nhiều so với khu vực, người môi giới cần tính toán kỹ đến tính khả thi và khả năng hoàn thiện dự án trước khi nhận môi giới sản phẩm.
Nên chọn chủ đầu tư thực sự của dự án để trực tiếp làm việc. Chủ đầu tư cần có tên tuổi, uy tín và thành tích trên thị trường bất động sản. Không nên thấy giá rẻ mà lao vào. Người môi giới dễ gặp bất trắc và bị ảnh hưởng đến hình ảnh bản thân hoặc bị kéo vào vòng pháp luật.
2. Giao dịch giấy tờ rõ ràng
Để đảm bảo dự án là có thực, các giấy tờ liên quan đến đất dự án cần được minh bạch và rõ ràng. Đây là điều hết sức quan trọng trước khi người môi giới nhậ dự án nào đó để kinh doanh.
Người môi giới cần yêu cầu chủ đầu tư trình những giấy tờ cần thiết chứng minh vị trí dự án, năng lực của chủ đầu tư, giá trị khu đất, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,…
Việc rõ ràng cách giấy tờ pháp lý sẽ giúp người môi giới tránh được “dự án ma” hoặc bị lừa đảo trong quá trình hoàn tất giao dịch.
3. Không môi giới đất dự án chung sổ
Có tình trạng nhiều người nhận dự án môi giới nhưng lại không biết vị trí từng lô. Điều này do dự án chưa được tách sổ, các khu đất đều nằm chung sổ với chủ đầu tư. Đây là việc làm hết sức sai lầm.
Đất chưa được tách sổ khi xảy ra tranh chấp sẽ gây phiền hà cho cả 3 phía chủ đầu tư, người môi giới lẫn người mua. Đất dự án đã được tách sổ giúp người môi giới thuận lợi cho việc bán hàng. Bởi xu hướng của khách hàng gần đây thường mua đất đã được tách sổ riêng.
4. Pháp lý sản phẩm
Pháp lý sản phẩm là nội dung quan trọng trước khi quyết định môi giới. Bạn cần xem xét dự án mình chọn đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 chữa? Đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa? Những giấy tờ thủ tục khác đã đủ hay chưa?
Bạn cần cẩn trọng trong việc môi giới, tránh giao dịch đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa bằng cách kiểm tra thông tin quy hoạch tại Sở Tài Nguyên và Môi Trường, hoặc hồ sơ địa chính cấp xã, huyện. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ quan trọng trong việc môi giới bất động sản giúp hoạt động môi giới an toàn và chắc chắn.
Hiện nay, các chủ dự án thường mua đất thổ cư trong dân và lập dự án tách thửa không đúng như quy định. Do đó, giá đất rẻ sẽ là một sức hút lớn. Nhưng người môi giới đừng vì thể mà bỏ qua tính pháp lý của đất dự án mà mình đã chọn.
5. Không chạy theo đám đông
Tâm lý đám đông là hiện tượng khá phổ biến tại Việt Nam. Bạn nên nhớ rằng không phải nhiều người cùng làm một việc thì việc làm đó nhất định đúng. Miếng phô mai ngon chỉ có ở trên bẫy chuột. Vậy nên người môi giới cần hết sức tỉnh táo, có sự tính toán kỹ lưỡng trước khi tham gia vào một dự án.
Trên đây là bài viết làm rõ đất dự án là gì và bí quyết đầu tư đất dự án an toàn, cho hiệu quả cao. Hy vọng những thông tin chúng tôi chia sẻ sẽ giúp các nhà đầu tư hiểu thêm về loại hình BĐS này để thu về lợi nhuận đúng như kỳ vọng.
Nguồn: moigioicanhan.com
