Tất cả các môi giới đều phải nắm rõ các quy định của Luật Kinh doanh Bất Động Sản. Việc này giúp đảm bảo công việc và hỗ trợ quá trình tư vấn khách hàng thuận lợi hơn.
Ban hành và có hiệu lực từ năm 2014, tới nay đã có sự điều chỉnh một số quy định của luật này. Trong bài viết dưới đây, Môi Giới Cá Nhân sẽ chia sẻ những quy định quan trọng không thể bỏ qua.
I. Điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh
1. Với các loại BĐS có sẵn trên thị trường
- Có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Không có tranh chấp về mặt pháp lý đối với cả đất và các tài sản gắn liền.
- Không phải là tài sản thế chấp, không bị tòa án kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Đất còn trong thời gian sử dụng theo những quy định của pháp luật hiện hành.
2. Các loại BĐS được hình thành trong tương lai
- Có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và các tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Có đầy đủ hồ sơ và giấy tờ về dự án: hồ sơ, bản vẽ, giấy phép xây dựng công trình, biên bản nghiệm thu phần cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện. Đối với các tòa nhà, phần kết cấu móng phải được hoàn thiện và có biên bản chứng minh.
- Trước khi bán các sản phẩm BĐS, chủ đầu tư phải thông báo với Sở Xây Dựng để đảm bảo đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Trong 15 ngày, BĐS sẽ được tuyên bố có đủ điều kiện kinh doanh hay không kèm lý do cụ thể.
II. Điều kiện trong luật để được thực hiện kinh doanh bất động sản
- Phải thực hiện thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có giấy phép kinh doanh theo luật. Doanh nghiệp phải có số vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên. Nếu doanh nghiệp vi phạm quy định này có thể bị xử phạt từ 50-60 triệu đồng.
- Với những cá nhân/hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ, không thường xuyên, không cần phải đăng ký kinh doanh và đảm bảo điều kiện về vốn pháp định. Tuy nhiên phải thực hiện khai báo và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
III. Các quy định về dịch vụ môi giới theo Luật Kinh doanh Bất động sản
1. Điều kiện để được thực hiện kinh doanh dịch vụ môi giới
- Đối với doanh nghiệp: phải có giấy phép kinh doanh và thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh Nghiệp 2014. Đồng thời, phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS tham gia vào hoạt động kinh doanh. Trong đó, có 1 người tham gia vào hoạt động điều hành và quản lý.
- Đối với môi giới cá nhân: có thể không thành lập công ty. Tuy nhiên phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và khai báo, thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ.
2. Các quy định về hoa hồng môi giới
Theo điều 64 và 65 của Luật Kinh doanh Bất Động Sản, hoa hồng của môi giới được quy định như sau:
- Mức thù lao phụ thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên và thể hiện trong hợp đồng dịch vụ môi giới.
- Hợp đồng được ký kết trước khi thực hiện dịch vụ để tránh những tranh chấp về sau.
- Môi giới nhận được mức hoa hồng theo thỏa thuận khi khách hàng ký kết hợp đồng thành công với bất động sản được thực hiện môi giới.
Xem Thêm: Luật mua bán đất nông nghiệp
IV. Các quy định liên quan đến sổ đỏ trong Luật Kinh doanh Bất Động sản
1. Quy định về sổ đỏ khi kinh doanh bất động sản
- Với trường hợp bên bán/cho thuê chưa cung cấp sổ đỏ theo quy định, không được thu quá 95% giá trị hợp đồng của tài sản. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi bên mua/cho thuê nhận được sổ đỏ hợp pháp.
- Người bán phải làm đề nghị cấp sổ đỏ cho bên còn lại trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao bất động sản.
2. Mức phạt khi giao dịch bất động sản không đảm bảo về sổ đỏ
Chủ dự án, người bán/cho thuê có thể bị phạt từ 250-300 triệu đồng nếu không thực hiện đầy đủ các quy định liên quan đến sổ đỏ. Cụ thể đối với những trường hợp như sau:
- Chuyển nhượng các dự án chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản.
- Bàn giao công trình cho khách hàng khi chưa hoàn thiện tiến độ xây dựng được quy định, chưa hoàn thiện mặt ngoài, kết nối các tầng, chưa nghiệm thu đầy đủ các hạ tầng được đưa vào sử dụng.
V. Các hành vi bị nghiêm cấm theo Luật Kinh doanh Bất Động sản
Theo luật sửa đổi mới nhất, Điều 8 có quy định các hành vi cụ thể bị nghiêm cấm trong kinh doanh BĐS như sau:
- Đầu tư vào các dự án không phù hợp với quy hoạch chung của khu vực và địa phương.
- Kinh doanh các loại BĐS không đủ điều kiện kinh doanh theo quy định.
- Không công khai đầy đủ hoặc gian dối đối với các thông tin liên quan đến các bất động sản được đưa vào kinh doanh.
- Huy động hoặc chiếm dụng vốn không theo quy định, sử dụng nguồn vốn huy động không đúng với mục đích đã cam kết.
- Thực hiện các hành vi mang tính chất gian dối, lừa đảo và gian lận trong kinh doanh.
- Trốn thuế, không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.
- Thu các loại phí liên quan đến việc kinh doanh bất động sản không đúng với quy định của pháp luật.
- Cấp sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS giả, không đúng quy định.
Trên đây là một số quy định quan trọng của Luật Kinh doanh Bất Động sản. Việc tìm hiểu luật và các văn bản pháp luật bổ sung giúp môi giới đảm bảo các hoạt động đúng theo quy định. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã có thêm những kiến thức bổ ích để vận dụng trong công việc.
